Під час ідписання договору оренди не кожний щасливий одержувач квадратних метрів замислюється про майбутні витрати. Але рано або пізно орендареві прийде вирішувати ремонтні проблеми. Як заздалегідь убезпечити себе від невиправданих видатків, пов'язаних з упорядкуванням чужої власності, хвилює багатьох орендарів? Розглянемо кілька шляхів рішення цієї проблеми

Несподіваний оборот

Організація, що продавала продукти в роздріб, довгий час орендувала приміщення під магазин у власника. Будинок прийшов у непридатність, навіть здійснювати торгівлю стало вкрай складно. Потовк сипався, труби текли, у вікнах утворилися величезні щілини. На всі прохання про допомогу власник приміщення просто не відповідав, однак за договором саме він повинен здійснювати капітальний ремонт. Тоді орендар вирішив відремонтувати магазин сам, погодивши при цьому всі витрати ссобственником.

Роботи в будинку були проведені масштабні. Орендар замінив всі труби, поміняв плитку на статі, установив пластикові вікна, перепланував площу, повністю перемінивши перегородки. І звичайно, всі стіни й стеля були покриті суперстійкою фарбою. Магазинчик став як новенький

Після того як дорогий ремонт був проведений, власник «забув» про те, що він повинен відшкодувати витрати. Власник просто не відповідав на прохання про залік вартості ремонту в рахунок орендної плати. Орендаря така ситуація привела в повне здивування, тому він вирішив звернутися в суд у пошуках справедливості

Який буває ремонт

Хто ж повинен платити за ремонт: власник або орендар? При дозволі даного питання велике значення має сам договір оренди, які моменти прописані там. Але якщо в цьому документі не були врегульовані ремонтні проблеми, тоді звернемося кзакону.

У Цивільному кодексі ремонт ділитися на поточний і капітальний (ст. 616 ГК), за останній у відповіді власник приміщення. Але орендар теж може зробити капремонт, якщо власник ігнорує цей обов'язок (п. 1 ст. 616 ГК). Однак тоді жалюгідний стан будинку повинне бути зафіксоване документально для того, щоб потім можна було довести необхідність цих робіт

Поточний же ремонт робить той, хто користується приміщенням і, звичайно, ні про яке повернення витрачених грошей не може бути й мови (п. 2 ст. 616 ГК). Вимагати оплату поточних робіт фірма у власника не може. Тому організація, що збирається робити ремонт, повинна точно визначити, який ремонт є капітальним. Тільки так можливо довідатися, хто за що платить

Щоб розібратися в цьому питанні, звернемося до нормативної творчості радянських часів. У постанові Держкомітету Ради міністрів СРСР по справах будівництва розібрані види ремонту

Так, капітальним ремонтом буде заміна перегородок на більше прогресивні конструкції, зміни полового покриття на більше міцна й довговічне, установка нових віконних і дверних блоків, часткова або повна зміна труб усередині будинку та інше (постанова Госкомстроя СРСР від 29 грудня 1973 р. № 279 «Про затвердження положення про проведення планово, попереджувального ремонту виробничих будинків і споруджень» ). За всі ці роботи платить власник. Виходить, вимоги фірми-орендаря в нашому випадку виправдані

Навіть судді можуть прийти в утруднення при визначенні виду ремонту. Коли це відбувається, призначається судово-будівельна експертиза, тільки так за допомогою фахівців установлюється істина (постанова ФАС Поволзького округу від 17 січня 2007 р. № А65-39309/2005-СГ2-24).

Суперечки навколо витрат

Фірми часто судяться через те, хто ж буде відшкодовувати видатки за капітальний ремонт орендованої площі. Виникає багато спірних питань, дозволити які можуть тільки арбітражного судді

Так, орендодавець звернувся в суд з позовом до підприємця, у якому вимагав сплатити борг по орендній платі. Відповідач же заявив, що не міг використати знімає плется, що, тому що приміщення було не придатне й вимагало капітального ремонту. Але суд не взяв до уваги таке виправдання, тому що в договорі оренди було прописано, що капітальний ремонт будинку, у випадку його необхідності, провадиться орендарем за свій рахунок без віднесення витрат у рахунок орендної плати. Крім того, при передачі приміщення орендар погодився з тим, що воно в поганому стані. Тому судді зобов'язали оплатити підприємцеві борг і пени. А також арбітри розірвали договір оренди, тому що більше двох місяців відповідач не вносив плату. Ця можливість була прописана все в тім же «угоді» (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 1 березня 2007 р. № Ф04-7434/2006(31425-А45-9)). І хоча за законом капітальний ремонт зобов'язаний робити орендодавець, підприємець не зміг нічого довести, тому що сам погодився з умовами договору

В іншій ситуації фірма-орендар відремонтувала приміщення й через суд зажадала відшкодування витрат на капремонт. При цьому ТОВ обвинуватила власника в необґрунтованому збагаченні, тому що відповідач відмовився від оплати видатків. У підсумку арбітражний суд прийняв сторону позивача. Підставою тому з'явився все той же договір оренди, але складений трохи інакше. У контракті було прописано, що знову ж орендар якщо буде потреба повинен самостійно зробити капітальний ремонт за рахунок власних коштів. Кошторис видатків повинна бути погоджена із власником і складений додаткова угода. А після ремонту ці видатки зараховуються в рахунок орендних платежів

Крім того, коли площа передавали орендареві, то в акті було зазначено, що будинок перебуває в жалюгідному стані й необхідний капремонт

Далі ТОВ діяло строго за договором, чітко крок за кроком: кошторис, узгодження, ремонт

Вивчивши всі обставини справи, суд прийняв сторону орендаря

Також арбітри відзначили, що право зарахувати витрати на ремонт дано позивачеві за законом, навіть неузгодженість додаткової угоди й кошторису із власником не може позбавляти його права на відшкодування витрат (постанова ФАС Поволзького округу від 8 лютого 2007 р. № А55-5816/2006-13).

Однак не завжди суд встає на сторону орендаря й погоджується на повернення витрачених грошей на ремонт. Наприклад, орендар не зміг довести той факт, що власник відмовився від проведення робіт, тому що узгодження із власником було відсутнє. Тому арбітри відмовили позивачеві (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 26 лютого 2007 р. № Ф04-600/2007(31419-А03-36)).

У ситуації із продуктовим магазином документи підтверджували необхідність ремонту, роботи були погоджені із власником. Тому суд прийняв сторону орендаря й зобов'язав власника приміщення зарахувати витрати на ремонт у рахунок орендної плати

Зверніть увагу, щоб провести залік видатків орендаря на ремонт, необхідно дотримати ряду умов:

• орендар повинен підтвердити те, що ремонт необхідний;
• роботи також повинні ставитися строго до капітального;
• власник же ухиляється від проведення ремонту

Якщо ці обставини не дотримуються, то орендар не може вимагати заліку видатків на ремонт, так роз'яснили арбітри (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 26 лютого 2007 р. № Ф04-600/2007(31419-А03-36)).

Виходить, при укладанні договору оренди краще встановити, хто зобов'язаний робити ремонт у приміщенні. І якщо ця робота ляже на плечі орендаря, то необхідно діяти строго по рекомендаціях суддів, щоб потім повернути витрачені гроші

Виключення

До капітального ремонту ставляться роботи, при яких міняються зношені конструкції на ті ж або більше міцні й довговічні. Однак виключенням є заміна основних конструкцій (фундаменту, стін, каркаса), тому що це вже реконструкція (постанова Госкомстроя СРСР від 29 грудня 1973 р. № 279).Поточний ремонт охороняє від передчасного зношування будинок за допомогою попереджуючих заходів, крім того, усуває дрібні ушкодження

Вихід є

Часто буває, що власник не відшкодовує вартість капітального ремонту за умовами договору, але ремонт проводиться за згодою власника. Тогла за праці орендар може нарахувати амортизацію невіддільних поліпшень і врахувати неї при визначенні податкової бази по податку на прибуток. Однак якщо строк договору закінчується, а вартість капітальних вкладень ще не самортизирована, те орендар уже не може визнати видатки (лист Мінфіну від 2 березня 2007 р. № 03-03-06/1/143).