| Бути або не бути переоформленню? |
|
|
|
|
марков СЕРГІЙ На початку земельної реформи земельні ділянки надавалися на так званих сурогатних речових правах, а саме на праві постійного (безстрокового) користування й довічного наслідуваного володіння. Правова природа відповідних обмежених речових прав не дозволяла й не дозволяє землекористувачеві в повному ступені реалізувати всю сукупність існуючих правомочий. У першу чергу це стосується правочину розпорядження Таким чином, у результаті земельної реформи, однієї із цілей якої було надання землі в приватну власність, землекористувачі не придбали можливості загального залучення земель у цивільний оборот Згідно п. 2 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу РФ» від 25.10.2001 № 137-ФЗ юридичні особи зобов'язані тепер переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати земельні ділянки у власність до 1 січня 2008 року відповідно до правил ст. 36 Земельного кодексу РФ. Дане положення повною мірою відображає принцип, закладений земельною реформою, але варто нагадати, що зазначений обов'язок був установлений згаданим законом ще в 2001 році й неодноразово продовжувалася до 2004, 2006 і тепер до 2008 року Проте, незважаючи на законодавче закріплення положення про переоформлення відповідних «сурогатних» прав реалізації, зазначеній обов'язку по тимі або інших причинах чекати не доводиться У літературі неодноразово піднімалося питання про долю права постійного (безстрокового) користування у випадку невиконання імперативно встановленої законом обов'язку по його переоформленню. Дійсно, законом не передбачена відповідальність за невиконання зазначеної вимоги, а тому перед землекористувачами встало споконвічне питання: «Бути або не бути... переоформленню?» «За» і «проти» Однак дане питання актуальне в тому випадку, коли господарюючий суб'єкт не претендує на здійснення розпорядницьких функцій у відношенні відповідної земельної ділянки й коштує перед вибором між існуючим правом постійного (безстрокового) користування й правом оренди. Безсумнівно, у цьому випадку право постійного (безстрокового) користування куди привлекательнее. Адже земельний податок, що стягує при відповідному землекористуванні, як правило, значно менше орендної плати Крім того, на відміну від орендних відносин (які власник може розірвати зі своєї ініціативи) право постійного (безстрокового) користування більше «стабільно», є речовим правом (хоча й обмеженим) і підлягає припиненню стосовно до правил припинення права власності (ст. 283 ГК РФ). Відповідні правила регламентовані главою 7 ЗК РФ, а також главами 15 і 17 ГК РФ, що закріплюють особливий порядок примусового припинення права, здійснюваний у виняткових випадках Прямо протилежна ситуація, що коли володіє земельною ділянкою на праві постійного (безстрокового) користування землекористувачеві по тимі або інших міркуваннях у першу чергу з метою більшої економічної ефективності використання відповідного майна необхідна наявність у відношенні його розпорядницьких функцій. Як правило, це пов'язане з необхідністю внесення земельної ділянки в статутний капітал організації або коли земельна ділянка могла б виступити предметом застави. Звичайно ж не варто забувати й про можливості залучення земель у господарський оборот, у тому числі шляхом здійснення угод по купівлі-продажу Проте, незважаючи на бажання таких землекористувачів якомога швидше придбати відповідні землі у власність, процес переоформлення відбувається вкрай важко й найчастіше в судовому порядку, про що свідчить численна судова практика Досвід Москви Яскравим прикладом того служить переоформлення прав постійного (безстрокового) користування на території міста Москви До недавнього моменту столичні влади попросту ігнорували положення федерального законодавства, що надають можливість придбання земельних ділянок шляхом здійснення купівлі-продажу, у тому числі в порядку переоформлення права постійного (безстрокового) користування, установивши як основна форма прав на землю її оренду в московського уряду В останній же час намітилася якась позитивна тенденція можливості переоформлення права постійного (безстрокового) користування у власність. Приміром, з метою придбання земельних ділянок у власність особами, що володіють ними на вищевказаному праві, а також, що є власниками, що відповідають будинків або споруджень, на виконання Закону від 25.10.2001 № 137-ФЗ урядом Москви була видана Постанова від 27.06.2006 № 431-ПП «Про передачу земельних ділянок на території міста Москви в приватну власність». Даний акт досить докладно регламентує підстави, умови й порядок переоформлення земель у власність, однак фактично не працює на практиці. На сьогоднішній день переважна більшість земель під підприємствами на території м. Москви так і не переоформлені. Зв'язано це з тим, що столичні влади, уважаючи оренду переважною формою прав на землю, завзято пручаються широкомасштабній передачі земель у власність і надають особам, що володіють земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, можливість оформити право оренди Усвідомлюючи всю цінність земельного ресурсу в російській столиці, зрозуміти московські влади можна. У чинність Закону від 25.10.2001 №137-ФЗ викупна ціна землі в Москві не може перевищувати 30-кратну ставку земельного податку, а за цією методикою вартість землі буде явно не відповідати її дійсної ринкової вартості Відзначимо, що в цей час МЕРТ підготувало законопроект, відповідно до якого вартість викупу землі під підприємствами для Москви й Петербурга буде рівнятися від 20 до 80% її кадастрової вартості. Для інших же суб'єктів вартість землі буде рівнятися 2,5% її кадастрової вартості Із проблемою придбання права власності на земельні ділянки під підприємствами, що перебувають у власності міста Москви, зіштовхуються й організації, що володіють відповідними землями на правах оренди Стосуючись практичної реалізації механізму викупу земельних ділянок, орендованих власниками будинків, будов і споруджень, варто звернутися до п. 13.3 Постанови уряду Москви від 27.06.2006 № 431-ПП «Про передачу земельних ділянок на території міста Москви в приватну власність». У даному пункті вказується, що власники будинків, будов, споруджень, що уклали договір оренди земельної ділянки, зайнятого такими будинками, будовами, спорудженнями й необхідного для їхнього використання, після набрання чинності дійсною Постановою втрачають право викупу такої земельної ділянки відповідно до п. 1 ст.36 ЗК РФ. Це явно суперечить положенням п. 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 № 11 «Про деякі питання, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства», що встановлює, що наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного до введення в дію ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу даної земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Переоформлення в Московській області Проблеми з переоформленням права постійного (безстрокового) користування існують і в інших суб'єктах РФ. Яскравим прикладом тому є Московська область Законами Московської області від 07.06.96 № 23/96-ОЗ «Про регулювання земельних відносин на території Московської області» і від 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Про оборот земель сільськогосподарського призначення на території Московської області» регламентовані підстави, порядок і умови переоформлення права постійного (безстрокового) користування земель на території Московської області. Даними актами також установлюється розрахунок викупної вартості земельних ділянок залежно від категорії й наявності будинків, будов, споруджень на відповідних ділянках Вартість земель сільськогосподарського призначення як зайнятих будинками, будовами, спорудженнями, так і не зайнятих останніми, і земель поселень, зайнятих будинками, будовами, спорудженнями, визначається як добуток установленого розміру ставки земельного податку, а також в відсотках від кадастрової вартості відповідної земельної ділянки У свою чергу, вартість земель поселень, не зайнятих будинками, будовами, спорудженнями, визначається відповідно до п. 4 ст. 12 Закону Московської області від 07.06.96 № 23/96-ОЗ і встановлюється в розмірі, рівному ринкової вартості земельної ділянки. Також норма говорить, що ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до законодавства РФ про оцінну діяльність Виходячи з вищезгаданих вимог Закону для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки при переоформленні права постійного (безстрокового) користування необхідно визначити його вартість, що є однією з істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна. Звідси виникає питання: хто зі сторін відповідного договору купівлі-продажу повинен стати замовником за договором оцінки земельної ділянки й, як слідство, оплатити послуги оцінювача? Прямої вказівки Закону по даному приводі не є. Однак згідно ст. 36 ЗК РФ, що встановлює правила переоформлення права постійного (безстрокового) користування, уповноважений орган у двотижневий строк від дня надходження від землекористувача заяви про переоформлення права постійного (безстрокового) користування готовить проект договору купівлі-продажу й направляє його заявникові із пропозицією про висновок відповідного договору Отже, згідно ст. 435 ГК РФ даний проект договору є офертой і повинен містити всі істотні умови договору, у тому числі умови про ціну, установлюваної відповідно до законодавства РФ про оцінну діяльність. Таким чином, обов'язок подання матеріалів оцінки відповідних земельних ділянок лежить на стороні, що направляє оферту Питання про розподіл видатків по проведенню оцінки земельних ділянок на законодавчому рівні також не регламентований. Теоретично він може бути відбитий за узгодженням сторін у змісті заключаемого договору. Проте сторона, що є продавцем, в особі вповноважених органів явно не згадує про принцип волі договору як про основний принцип цивільного права й строго дотримується «зразкової» форми договору, затвердженої Інформаційним листом Міністерства майнових відносин Московської області від 14.09.2006 № ИС-11306. У зазначеному Інформаційному листі встановлений докладний порядок переоформлення права постійного (безстрокового) користування на право власності або оренди. Даним документом у протиріччя з федеральним законодавством значно розширені повноваження відповідних органів за узгодженням документації, необхідної для укладання договору купівлі-продажу В Інформаційному листі певний п. 6 ст. 36 ЗК РФ двотижневий строк для напрямку вповноваженим органом проекту договору землекористувачеві після відповідного обігу збільшений до 1 місяця. Крім того, документ установлює ускладнений механізм укладання договору, що передбачає попереднє узгодження проекту рішення органа місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в Міністерстві майнових відносин Московської області, а потім узгодження проекту договору У результаті уведеної Інформаційним листом процедури строк, протягом якого землекористувачеві після відповідного обігу направляється проект договору, розтягується більш ніж на 4 місяці, а органи виконавчої влади суб'єкта Федерації (у цьому випадку - Московської області) наділені додатковими согласовательними повноваженнями, що, як відомо, на практиці породжує корупцію Можна припустити, що встановлений Законом РФ «Про введення в дію Земельного кодексу РФ» строк переоформлення права постійного (безстрокового) користування буде продовжений, тому що наявне правове регулювання й препони місцевих чиновників навряд чи сприяють завершенню даного процесу до 1 січня 2008 року. |
| « Пред. | След. » |
|---|