Для малих і середніх підприємств оренда - фактично єдиний доступний спосіб скористатися необхідною для бізнесу нерухомістю. Тому в більшості випадків, орендарям доводиться мати справа з редакцією договору, що запропонував орендодавець. Навіть самі жорсткі умови такого договору не занадто обтяжні, коли в сторін гарні відносини. Але якщо ситуація зміниться, орендар зможе розраховувати лише на письмові домовленості. Що можна почати, щоб відгородити інтереси компанії від неприємних несподіванок?

Зібрати інформацію про орендодавця й об'єкт оренди

Перш ніж починати переговори й зв'язувати себе договірними відносинами необхідно з'ясувати з ким ви маєте справу. Це можна зробити неофіційно. Отут важливо чи є здача майна в оренду основним бізнесом потенційного контрагента, або оренда - це побічний дохід. Із професійними орендодавцями простіше мати справа. Їм часто доводиться зіштовхуватися з типовими побажаннями орендарів, тому такі компанії готові іти на розумний компроміс і часто вже виробили прийнятні варіанти.

Перевірте наявність справжнього свідоцтва про власність орендодавця, або договору оренди в орендаря при суборенді. З'ясуєте можливість і умови здачі об'єкта в суборенду.

Замовте виписку з ЕГРП (реєстраційної служби), що підтверджує, що власником об'єкта є саме та особа, з яким ви маєте справу. Побачивши її, ви також зможете впевнитися, що об'єкт оренди не перебуває в заставі або під арештом (якщо об'єкт у заставі, то здавати його в оренду можна тільки за згодою заставника, якщо він під арештом, те довгостроковий договір оренди не буде зареєстрований).

Одержите в орендодавця комплект його установчих документів, у т.ч. устав, свідоцтво й ін. Самостійно або, звернувшись до фахівців, замовте виписку з податкової інспекції (ЕГРЮЛ), у якій буде зазначено, хто засновник і хто директор компанії.

Якщо ви будете вкладати серйозні гроші в ремонт і плануєте й довгострокові відносини, замовте більше повний правовий аналіз юридичної чистоти об'єкта для виключення його можливого вилучення. За загальним правилом, перехід права власності на нерухомість не зачіпає права орендаря, однак, якщо угода по придбанню нерухомості орендодавцем буде визнана недійсної, у нього не виникне прав власності, а, виходить, і права на здачу об'єкта в оренду. У цьому випадку незначним буде й ув'язнений неналежним власником договір оренди.

Вибрати грамотну тактику переговорів

Як правило, вихідний договір - це варіант, підготовлений орендодавцем. Серйозні компанії останнім часом пропонують проекти договорів, досить грамотно й докладно складені й сильно орієнтовані на користь орендодавця.

На можливість внесення змін у договір впливає ряд факторів: наскільки сильно орендодавець буде зацікавлений в укладанні договору (це залежить від розміру приміщення, строку оренди, величини орендної плати, вартості невіддільних поліпшень, кон'юнктури ринку й т.п.), людський фактор, аргументированность і наполегливість орендаря і його юристів. Якщо орендодавець не дуже у Вас зацікавлений, те, у першу чергу, вносите зміни по принципових моментах.

Рекомендую надійти в такий спосіб:

Якщо по яких-небудь моментах не вдається домовитися, переходите до наступної, беріть тайм-аут, виробляйте компроміси. Як правило, якщо Ви не перший орендар у конкретного орендодавця, слизькі моменти вже не раз обговорювалися, тому якісь взаємоприйняті схеми вже були розроблені. Робіть компліменти професіоналізму орендодавця і його юристів. При всім цьому будьте готові до того, що десь прийде поступитися, і погодитися на жорсткі умови, або зовсім відмовитися від укладання договору.

Внести пропозиції по уточненню договору

Як ми відзначили вище, можливості вплинути на формулювання договірних умов в орендаря часто обмежені. Проте, варто максимально використати тих з них, які все-таки є. На що варто звернути увагу в проекті, що запропонує потенційний контрагент?

Предмет договору Зверніть увагу на те, щоб об'єкт оренди був чітко індивідуалізований. Це означає, що при оренді окремих приміщень, вони повинні бути всі зазначені в договорі відповідно до даних свідоцтва про власність і документами БТИ (експлікація, поетажний план). Звичайно ці документи є додатками договору. Недбалість у формулюванні предмета договору може спричинити масу неприємностей. Аж до того, що що передумав здавати майно орендодавець заявить про те, що договір не є ув'язненим, і зажадає виселення орендаря, тому що об'єкт оренди - істотна умова договору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Стан об'єкта За підсумками огляду об'єкта фахівцями, треба визначитися потрібно чи ремонт, і які поліпшення прийде зробити, щоб приміщення можна було використати для цілей, необхідних вашої компанії. У договорі потрібно чітко прописати, хто й за чий рахунок повинен привести необхідні роботи. Чи буде у зв'язку із проведенням ремонту зменшена орендна плата на цей період.

Не зайвим буде прямо в договорі прописати згода орендаря на виробництво невіддільних поліпшень і вказати їхня вартість.

Як правило, орендодавці вказують, що й віддільні й невіддільні поліпшення стають власністю орендодавця й відшкодуванню не підлягають. Якщо ця жорстка умова, рекомендую, принаймні, указати, що у випадку дострокового розірвання договору орендареві компенсується частина вартості таких поліпшень.

Крім того, якщо орендодавець не претендує на віддільні поліпшення, не зайвим буде відразу, безпосередньо в договорі (або в додатку до нього) визначитися з тим, які саме результати робіт будуть уважатися віддільними поліпшеннями. Це допоможе уникнути нерідких суперечок про те, чи є поліпшення віддільними, кому вони належать, і хто за них повинен платити (наприклад, постанови Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 30.06.06 № А56-10673/2005, і Федерального арбітражного суду Волго-Вятского округу від 09.12.05 № А29-942/2005-2е).

Бажано детально й докладно відбити фактичний стан приміщення в акті передачі-приймання-передачі майна, особливо, якщо в ньому є недоліки. Обов'язково опишіть стан приміщення. Відзначте елементи, не придатні до експлуатації або потребуючого ремонту. Це недоліки приміщення. Погодьте з орендодавцем строки й порядок усунення недоліків або вкажіть, що Ви усунете їх самі з віднесенням видатків у рахунок орендної плати. У противному випадку, відповідальність за недоліки об'єкта оренди ляже на орендаря, і їх прийде усувати за свій рахунок.

Орендна плата. Як правило, що вирішує слово в тім, у якому розмірі й порядку оплачувати користування майном залишається за орендодавцем. Орендареві звичайно залишається вирішити - погоджуватися чи ні на пропоновані умови. Але необхідно звернути увагу на порядок розрахунків за комунальні послуги (водо-, тепло-постачання, електропостачання, вивіз сміття й т.п.). До цієї категорії умовно можна віднести послуги зв'язку. Отут можливі три варіанти: