Іноді орендодавцеві вигідно піти назустріч орендареві, що бажає здати майно всубаренду. Наприклад, якщо він коштовний партнер компанії. Або оренда є профільним бізнесом компанії і їй краще одержувати гарантований дохід від перевіреного контрагента. Однак субарендная угода небезпечна тим, що майно попадає в руки особи, що не пов'язане з орендодавцем ніякими зобов'язаннями. У цій статті ми розповімо, як обійти підводні камені суборенди й зберегти максимальний контроль над майном.

П'ять способів благословити суборенду

Чітких законодавчих канонів оформлення згоди на суборенду не існує. Напрактике можливі наступні варіанти:

Перші три способи погодитися на суборенду досить поширені на практиці. Однак всі вони досить невигідні орендодавцеві. Адже, благословивши орендаря на суборенду, не маючи можливості побачити умови цієї угоди, компанія фактично видає йому карт-бланш. Очевидно, така воля в маніпуляціях об'єктом оренди орендодавцеві зовсім ні кчему. Тому самим безпечним способом можна назвати четвертий - оцінка на договорі суборенди. У цьому випадку ви зможете особисто переконатися в тім, що суборенда не таїть неприємних сюрпризів. Ризик також можна знизити, якщо в перших трьох випадках докладно обмовити найбільш важливі умови, при дотриманні яких згода на суборенду буде мати чинність (докладніше про це розповімо нижче). Проте всі нюанси передбачити важко й ризик того, що орендар і субарендатор знайдуть лазівку, що може ушкодити компанії, залишається. Що стосується останнього, п'ятого, способу, те його скоріше варто віднести до розряду юридичних казусів. Так, суд дійшов висновку про згоду орендодавця на суборенду виходячи з його дій, що свідчать про це. Орендодавець був проінформований про угоду й після цього уклав безпосередньо ссубарендатором договори про забезпечення електроенергією, теплом, водою, сировиною, необхідними для використання приміщень для цілей оренди (постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 30.01.02 № А56-19356/01). Доцільність саме такого оформлення згоди під великим сумнівом. Але можливість розвитку подій ветом напрямку треба мати на увазі, щоб не дати недбайливим партнерам приводу виправдати несанкціоновані маніпуляції собъектом оренди.

Як залишити шлях до відступу

Незважаючи на очевидну невигідність попереднього схвалення суборенди в договорі оренди, цей спосіб можна обернути собі на користь. Допоможе в цьому судова практика. Справа в тому, що норма, що вимагає діставати згоду орендодавця на суборенду, імперативна, тобто її не можна змінити договором. Один час існувала практика, коли суди вважали, що умови договору про «генеральне» згоді суперечать цій нормі, тому що виключають необхідність схвалення кожної конкретної угоди. Однак Президія ВАС РФ реабілітував безадресні згоди на суборенду (п. 18 Огляду практики дозволу споровши, пов'язаних з орендою; утв. інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66). Однак імперативний характер інституту згоди на суборенду як і раніше можна використати, щоб залишити собі «запасний аеродром» на випадок, якщо орендар або субарендатори стануть зловживати отриманими правами. Якщо в договір включити умову про те, що орендодавець вправі здавати майно в суборенду без згоди орендодавця, судді швидше за все визнають таку умову недійсним (постанова Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). Тобто ситуацію можна буде відіграти, заявивши в суді про недійсність умови й фактичну відсутність згоди на суборенду. Однак користуватися цим способом треба обережно. Завжди залишається ризик, що контрагенти зможуть довести схвалення й конкретну угоду (наприклад, як у випадку ссогласием у формі конклюдентних дій, що ми привели вище). Тому, якщо ви твердо не хочете дозволяти суборенду, це краще прямо записати в договорі або не писати про це нічого, а не прибігати крискованним вивертам.

Що ще написати в згоді?

Що треба написати в згоді, якщо ви все-таки хочете по^-чесному благословити орендаря на субарендную угоду? Варіант зі згодою «вдоговоре» ми досить докладно розглянули вище. Але на практиці досить поширені випадки, коли мова про суборенду заходить уже після укладання договору оренди, що нічого не говорить про відношення власника до суборенди. Уважаємо, що в документі, що санкціонує суборенду, доцільно вказати як мінімум конкретного субарендатора й істотні умови, характерні для орендних відносин: предмет (що це саме суборенда, а не перенаймання), дані, що дозволяють установити об'єкт оренди або його частина, що дозволена здавати в суборенду. Це дозволить більшою мірою контролювати дії орендаря і юридичну долю орендованого майна. Крім того, важливим моментом є строк, на який видається дозвіл. Зрозуміло, без нього згода буде дейст-вительним. Але якщо не вказати період його дії, орендар може здавати майно в суборенду протягом усього строку оренди (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Строк має сенс указати, якщо для вас важливо бути впевненим у тім, що об'єкт оренди повинен бути вільний від обтяжень у заздалегідь заданий час. Якщо в згоді на суборенду вказати строк, то угоди, зроблені за його межами, будуть недійсними (постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 24.06.04 №А56-23596/03). Ще одне питання, про яке може зайти мова при здійсненні субарендной угоди,- невіддільні поліпшення орендованого майна. Якщо в первинному договорі оренди не обговорено, за чий рахунок такі поліпшення провадяться, погоджуватися з їхньою можливістю в згоді на суборенду невигідно. Адже якщо поліпшення санкціонує орендар (субарендодатель), те саме він идолжен буде за них розплачуватися (постанови федеральних арбітражних судів Уральського від 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК имосковского від 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округів).

Як боротися із самовільною суборендою

Якщо орендар самовільно розпорядиться майном, така угода буде незначною (постановле-ние Федерального арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-З2). А орендар одержить привід розірвати основний договір оренди (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Іноді, щоб уникнути подібних последст-вий, орендарі маскують суборенду угоди різними пристойними приводами. Однак судді в подібних випадках, як правило, встають на сторону орендодавців. Так, суд визнав недейст-вительним договір простого товариства, що орендар з метою уникнути необхідності діставати згоду на суборенду уклав з фактичним субарендатором, а по документах - учасником договору про спільну діяльність (постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 22.08.02 № КГА40/5454-02). У фіктивному характері угоди суддів переконало те, що «товариші» не представили ніяких документів, з яких би випливало, що вони хоч що-небудь зробили для досягнення цілей, які задекларували в договорі про спільну діяльність. Не спантеличують суддів і фіктивних договорів зберігання (постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Імперативний характер згоди на суб-аренду приховує в собі вихід на випадок, якщо орендар стане зловживати правами»