Чинне законодавство допускає вилучення земельної ділянки у власника для державних і муніципальних потреб за умови відшкодування відповідних збитків. Однак норми права не містять однозначної відповіді на питання про те, на яку дату повинні розраховуватися збитки, підмети відшкодуванню

ЮШКОВ ЄГОР

     Порядок відшкодування збитків собственникам земельних ділянок при їхньому вилученні для державних або муніципальних потреб достаточно докладно регламентований. В частности, роз'яснені підстави вилучення; указано, що необхідно включати до складу убитков при визначенні розміру їхнього відшкодування, как провадити їхню оцінку, і інші сопутствующие питання

     Разом з тим процес вилучення земельного ділянки - тривала процедура. достаточно згадати той факт, що вилучення невозможно без згоди власника до истечения року від дня одержання власником уведомления про його вилучення. Очевидно, що за настільки длительний строк вартість ділянки, що вилучає может істотно змінитися в чинність об'єктивних риночних умов, а також у результаті дій (бездіяльності) власника або інших осіб в отношении ділянки. У зв'язку із цим питання определения викупної ціни, а точніше дати, на которую вона визначається, є надзвичайно важним, але, на жаль, недостатньо регламентированним.

     У п. 2 ст. 281 ГК РФ зазначено, що при определении викупної ціни земельної ділянки, изимаемого для державних або муниципальних потреб, у неї включаються ринкова стоимость земельної ділянки й перебуває на нем нерухомого майна, а також всі збитки, причиненние власникові вилученням земельного участка, включаючи ті, які він несе у зв'язку з досрочним припиненням своїх зобов'язань перед третьими особами, у тому числі упущену вигоду. однако ГК РФ не визначає дату, за станом на которую повинен провадитися розрахунок викупний цени.

     У відповідності зі ст. 280 ГК РФ собственник земельної ділянки, що підлягає изъятию для державних або муніципальних нужд, з моменту державної реєстрації решения про вилучення ділянки до досягнення соглашения або прийняття судом рішення про викуп участка може володіти, користуватися й распоряжаться їм за своїм розсудом і производить необхідні витрати, що забезпечують использование ділянки відповідно до його назначением. Однак власник несе ризик отнесения на нього при визначенні викупної ціни земельного ділянки витрат і збитків, пов'язаних з новим будівництвом, розширенням і реконструкцией будинків і споруджень на земельному участке в зазначений період

     Отже, ГК РФ дозволяє зробити висновок, що викупна ціна земельної ділянки визначається на день, що передує реєстрації рішення про вилучення земельної ділянки, оскільки ризик несення витрат і збитків після цього моменту несе власник. При цьому важливо відзначити, що до даних витрат і збитків ГК РФ прямо відносить тільки ті, які зв'язані з новим будівництвом, розширенням і реконструкцією будинків і споруджень на земельній ділянці. Всі інші (наприклад, поліпшення, добриво земель) по змісту норми підлягають відшкодуванню

     У ЗК РФ є схожа норма, але вона устанавливает трохи інші правила. Згідно п. 3 ст. 63 ЗК РФ видатки, понесені власниками земельних ділянок, землекористувачами, землевладельцами, орендарями земельних участков на здійснення забудови земельних участков будинками капітального типу й проведение інших заходів, істотно повишающих вартість землі, після повідомлення про предстоящем вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок, відшкодуванню не підлягають

     Дана норма відрізняється від ст. 280 ГК РФ, во-первих, тим, що до видатків, які не подлежат відшкодуванню, ставляться не тільки связанние із забудовою земельних ділянок, але й иние заходу, істотно підвищувальні стоимость землі. По-друге, період здійснення данних видатків починається не від дня реєстрації решения про вилучення, а з моменту одержання уведомления про майбутнє вилучення

     Крім того, варто звернути увагу на п. 4 ст. 57 ЗК РФ, відповідно до якого при расчетах розмірів відшкодування збитки собственников земельних ділянок землепользователей, землевласників і арендаторов земельних ділянок визначаються з учетом вартості їхнього майна на день, предшествующий ухваленню рішення про вилучення земельних ділянок, про тимчасове заняття земельних ділянок або про обмеження прав собственников земельних ділянок, землепользователей, землевласників і арендаторов земельних ділянок

     Однак застосування зазначеного пункту ко всім випадкам вилучення земельних ділянок для государственних або муніципальних потреб є сомнительним, оскільки за змістом п. 1 і 2 ст. 57 ЗК рф дана стаття не охоплює випадки відшкодування убитков власникам земельних ділянок при їх изъятии для державних або муніципальних нужд.

     Перераховані вище норми свідчать про те, що навіть в одному й тім же нормативному правовому акті втримуються різні правила визначення дня розрахунку викупної ціни. Якщо в ГК РФ він визначається як день, що передує державної реєстрації рішення про вилучення ділянки, з обмеженнями по виду витрат, про які говорилося вище, те ЗК РФ виділяє два випадки: у ст. 57 - день, що передує ухваленню рішення про вилучення земельних ділянок, у ст. 63 - день, що випливає за вдень повідомлення про майбутнє вилучення

     Крім федеральних законів порядок викупа земельних ділянок регулюється специальними правилами й методичними рекомендациями.

     Постановою Уряду РФ від 07.05.2003 № 262 затверджені Правила відшкодування собственникам земельних ділянок, землепользователям, землевласникам і арендаторам земельних ділянок збитків, причиненних вилученням або тимчасовим заняттям земельних ділянок, обмеженням прав собственников земельних ділянок, землепользователей, землевласників і арендаторов земельних ділянок або погіршенням качества земель у результаті діяльності других осіб

     Дату, на яку провадиться розрахунок викупной ціни, Правила не визначають. Існує лишь вказівка, що збитки, заподіяні собственнику вилученням земельної ділянки для государственних або муніципальних потреб, включаются в плату за вилуча земельний участок (викупну ціну), порядок визначення которой регулюється цивільним законодательством.

     Більше цікавими представляються временние методичні рекомендації, утвержденние Росземкадастром 11.03.2004, п. 5.3 яких устанавливает наступні правила визначення викупной ціни землі при вилученні земельних участков.

     Розрахунок розміру збитків, заподіяних власникам прав на земельні ділянки їхнім вилученням, тимчасовим заняттям або обмеженням прав на них, здійснюється за станом на календарну дату, попередньому дню ухвалення рішення про вилучення земельної ділянки, тимчасовому занятті земельної ділянки або про обмеження прав відповідно.

     Підсумкова величина розміру збитків, указанная у висновку про розмір збитків, составленном відповідно до Методичного рекомендациями, може бути визнана рекомендуемой для цілей відшкодування збитків, якщо с дати складання висновку про розмір збитків до дати відшкодування збитків пройшло не більше 6 месяцев.

     Таким чином, Правила відсилають до гражданскому законодавства, а Методичні рекомендации містять норму, аналогічну ст. 57 ЗК рф, тільки додатково уточнюють строк з моменту определения розміру збитків до їх відшкодування

     В судовій практиці практично не встречается випадків, які змогли б дозволити дилемму про дату визначення викупної ціни земельного ділянки, що вилучає для государственних або муніципальних потреб. Тим не менее варто відзначити наступне

     Постанова Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 № 11 «Про деякі питання, пов'язаних з применением земельного законодавства» разъясняет, що, у випадках коли власник не согласен з вартістю об'єкта, установленої в решении вповноваженого органа про вилучення земельного ділянки, або коли викупна ціна в ньому не зазначена й сторонами після ухвалення рішення про изъятии не досягнуто згоди про викупний цене, арбітражний суд визначає вартість объекта виходячи з його ринкової вартості на момент розгляду суперечки. Отже, постанова пленума ВАС РФ містить ще один момент определения викупної ціни, що істотно отличается від установленого законом

     У певних випадках зазначений висновок ВАС РФ може привести до наступного. Власник земельної ділянки робить дії по збільшенню його вартості після реєстрації рішення про його вилучення і повідомлення про це власника, але дані витрати не враховуються при визначенні викупної ціни. У цьому випадку відповідно до постанови власникові досить не погодитися зі зробленою оцінкою, щоб уникнути обмежень по відшкодуванню збитків, установлених законом, і в судовому порядку визначити ринкову вартість на момент розгляду суперечки

     Зробити однозначний висновок про дату, на которую визначається викупна ціна землі, при буквальном тлумаченні норм, що втримуються в различних нормативних актах, не представляється возможним у чинність їхньої суперечливості, тому целесообразно врахувати нижчеподані обстоятельства.

     Згідно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельну ділянку припиняється при відчуженні власником свого земельного участка іншим особам, відмові власника від права власності на земельну ділянку, у чинність принудительного вилучення у власника його земельного ділянки в порядку, установленому гражданским законодавством

     Пункт 3 ст. 49 ЗК РФ передбачає, що условия й порядок вилучення, у тому числі шляхом викупа, земельних ділянок для державних или муніципальних потреб установлюються ст. 55 ЗК рф, де визначений наступне: порядок викупу земельного ділянки для державних або муниципальних потреб у його власника; порядок определения викупної ціни земельної ділянки, викупаемого для державних або муниципальних потреб; порядок припинення прав владения й користування земельною ділянкою при его вилученні для державних або муниципальних потреб, права власника земельного ділянки, що підлягає викупу для государственних або муніципальних потреб, устанавливаются цивільним законодавством

     Вищевказані норми дозволяють віддати предпочтение ГК РФ.

     Крім того, якщо вибирати між правилами ГК РФ і ЗК РФ, то визначення викупної ціни на день, що передує державної реєстрації рішення про вилучення ділянки (ГК РФ), нам представляється більше кращим варіантом, чим на день, що передує ухваленню рішення про вилучення земельної ділянки (ст. 57 ЗК РФ), або на день, що випливає за вдень повідомлення про майбутнє вилучення (ст. 63 ЗК РФ). Це обумовлено тим, що тільки при реєстрації рішення можна говорити про юридичну чинність такого рішення і про дійсне вилучення в майбутньому земельної ділянки

     Однак зроблений висновок про перевагу норм ГК РФ може бути трохи затьмарений следующим. Згідно п. 1 ст. 2 ЗК РФ норми земельного права, що втримуються в інших федеральних законах, законах суб'єктів РФ, должни відповідати ЗК РФ.

     Відповідно до п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественние відносини по володінню, пользованию й розпорядженню земельними участками, а також по здійсненню угод з ними регулируются цивільним законодавством, если інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про недрах, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами

     Підіб'ємо підсумок: з огляду на, що одні норми зк РФ про визначення викупної ціни землі отсилают до цивільного законодавства, а другие норми ЗК РФ, що регулюють аналогічні вопроси, не містять посилань на інше законодательство, але при цьому встановлюють інші правила, чим в цивільному законодавстві, до которому йде відсилання, можна говорити про неразрешимой, без втручання законодавця, коллизии, що може привести до серйозних проблемам на практику

     Здається, законодавцеві коштує конкретизувати свою позицію по питанню моменту визначення викупної ціни земельної ділянки, що вилучає для державних або муніципальних потреб, шляхом усунення наявних протиріч взаконодательстве.