10 жовтня Комітет Думи по економічній політиці рекомендував відправити на доробку скандальний «олімпійський» законопроект «Про внесення змін в окремі законодавчі акти РФ у зв'язку з організацією й проведенням XXII зимових Олімпійських ігор у місті Сочі». Депутатів не влаштувала форма проекту, а не його зміст: закон про підготовку до Олімпіади не повинен носити універсального характеру, а повинен мати силу тільки на території Сочі. Виходить, ми незабаром одержимо те ж саме в іншій «упакуванні». З огляду на небезпеку, що пропоновані норми будуть прийняті в прискорено-потайливому режимі, корисно розглянути їх заздалегідь.

ЛАЗАРЕВСКИЙ АНДРІЙ

«Олімпійський законопроект» був використаний для прикриття спірних новацій про вилучення, які торкнуться всіх росіян. До такої думки підштовхує й твердження зампредседателя Комітету Держдуми по власності Євгенія Богомольного про те, що законопроект не припускає спрощеного порядку вилучення землі за межами Сочися

На ділі ст. 9-11 проекту являють собою норми, які встановлюють для всієї країни нові правила вилучення нерухомого майна. Проект вносить серйозні зміни в Цивільні, Земельний кодекси, фактично змінює Федеральний закон від 29.07.98 № 135-ФЗ «Про оцінну діяльність у Російській Федерації» з питань вилучення й оцінки земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості. Зокрема, всупереч ч. 3 ст. 35 Конституції РФ проект установлює, що на всій території країни припинення прав постійного (безстрокового) користування й довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою можливо без рішення суду - у невизначених «інших передбачених федеральними законами випадках» (подп. 7 ст. 45 ЗК РФ, п. 8 ст. 10 проекту).

Новий порядок підготовки й прийняття рішень про вилучення земельних ділянок і житлових приміщень також порушує Основний закон. Порядок вилучення земельних ділянок визначається - відповідно до федеральним, регіональним або муніципальним потребам - Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів РФ і місцевого самоврядування (нова редакція п.3 ст. 55 ЗК РФ). Тим часом подібна передача повноважень суперечить конституційній нормі про обмеження прав і воль людини тільки федеральним законом (ст.10; ч. 3 ст. 55 Конституції РФ) і прямій нормі ГК РФ, відповідно до якого порядок підготовки й прийняття цих рішень визначається федеральним земельним законодавством (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Сьогодні діє загальна норма ГК РФ про те, що власник земельної ділянки повинен бути сповіщений про майбутнє вилучення земельної ділянки не пізніше чим за рік. Проект повідомляє: цей строк може бути скорочений федеральним законом (нова редакція п. 3 ст. 279 ГК РФ). Для «олімпійського» випадку строк скорочується до 90 днів.Це значить, що в «індивідуальних випадках» строк формальностей перед вилученням - до будь-якого мінімального часу

Рішення органів влади або місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки по проекті можуть містити обмеження на будівництво або інші поліпшення земельних ділянок (новий п. 4 ст. 279 ЗК РФ). Обмеження необґрунтовано ущемляють права землекористувачів: відповідно до діючої норми ГК РФ, що проект не змінює, власник ділянки до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп може володіти, користуватися й розпоряджатися їм за своїм розсудом і робити необхідні витрати, що забезпечують використання ділянки відповідно до його призначення, а також несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни ділянки витрат і збитків, пов'язаних з новим будівництвом (ст. 280 ГК РФ).

Норма проекту говорить: «Якщо для надання земельної ділянки потрібне вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, воно здійснюється за заявою зацікавленої особи в порядку, установленому дійсним Кодексом і федеральними законами» (новий п. 3 ст. 32 ЗК РФ). Таким чином, відновлюється радянський метод адміністративного перерозподілу нерухомості через «надання шляхом вилучення».

Раніше цей механізм був прописаний у Земельному кодексі, але даної норми втратили силу з 01.01.2007 (норма, скасована Законом від 18.12.2006 № 232-ФЗ, говорила: «При наданні земельної ділянки, що просить, у результаті його вилучення, у тому числі шляхом викупу, для державних або муніципальних потреб одночасно з рішенням про наданні земельної ділянки приймається рішення про відповідну форму вилучення такої земельної ділянки» (недіючий п. 3 ст. 32 ЗК РФ). Не пройшло й року, як цей механізм пропонується повернути. Тільки тепер вилучення пропонується проводити не за рахунок «заявника», а за рахунок бюджетних засобів

Під прикриттям формулювання «для державних або муніципальних потреб» держава, муніципалітет в особі чиновника перетворюються в розпорядника будь-якої нерухомості, що несумісно з ринковою економікою

По проекті при грошовій оцінці земельних ділянок, що вилучають, які перебувають у громадян на правах довічного наслідуваного володіння й постійного (безстрокового) користування, ці права прирівнюються до права власності (нова редакція п. 3 ст.57 ЗК РФ). По суті, держава визнає - довічне наслідуване володіння й постійне (безстрокове) користування земельною ділянкою є те ж саме, що власність на ділянку. Визнає без яких-небудь вимог до громадян про переоформлення. Разом з тим з'ясовується, що захистити при вилученні вирішили тільки громадян, але не організації. Право постійного (безстрокового) користування, що належить організаціям, буде оцінюватися як право орендаря на граничний строк. Це можна розглядати як ледь прикриту експропріацію нерухомості

Прирівнювання для цілей оцінки ПБП до права оренди на 49 років не витримує критики ні по змістовних підставах, ні за формально-юридичними критеріями. Зі змістовної точки зору неприпустиме прирівнювання ПБП до оренди, обмеженої за часом. Крім того, з погляду ринкової оцінки розмови про оцінку «оренди взагалі» не мають ніякого змісту. Оцінюватися може лише певний договір оренди з конкретними умовами. У ситуації, коли умов оренди ні, не може бути обґрунтованої оцінки. Варто відзначити, що відмовлено в одержанні ділянки у власність тим юридичним особам, які сьогодні можуть переоформити своє право ПБП на власність за гроші. У той же час всеросійські організації інвалідів і засновані ними юрлица, а також офіційні релігійні організації, які мають право на приватизацію ділянок, одержать «компенсаційні» ділянки всобственность.

З юридичної точки зору підміна предмета оцінки суперечить конституційній вимозі про рівноцінне відшкодування (ч. 3 ст. 35 Конституції РФ). А дискримінація прав на відшкодування збитку нерелігійних і неінвалідних юридичних осіб у порівнянні із громадянами порушує іншу норму Основного закону - про недопущення дискримінації (ч. 2 ст. 19 Конституції РФ). Несправедливе й внеправовое відношення держави до прав на землю юрлиц відкриває суть політики так званого переоформлення прав на землю. По суті, чиновники розглядають більшість власників будинків і підприємств, що не переоформила ділянки у власність, як безправних орендарів (див. «Державний феодалізм», «еж-юрист» № 27 за 2007 р.).

Ключовим положенням закону про вилучення повинна бути норма про розрахунок розміру рівноцінного (за ринковою ціною) відшкодування. Чи можна сподіватися на конституційне рівноцінне відшкодування по новому проекті? Діюча норма ГК РФ дає підставу для включення у викупну ціну ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості: там згадується «ринкова вартість земельної ділянки й нерухомого майна, що перебуває на ньому,» (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Проект вносить доповнення: «Особливості визначення збитків, що виникають у зв'язку з вилученням земельних ділянок, установлюються земельним законодавством».

З'являється можливість маніпулювати оцінкою як убік заниження викупної ціни, так і завищення. Заниження можливо за допомогою відриву будинку від ділянки, коли перше буде оцінена як купа цегл, а ділянка - по довільній кадастровій оцінці. Завищення можливо завдяки настільки ж довільній і завищеній оцінці будинку й ділянки й «повторному» рахунку фактора ціни місця розташування (він фігурує в оцінці й ділянки, і будинку).

У цей час оцінка ринкової вартості майна регулюється Законом «Про оцінну діяльність...» по якому розробка стандартів і правил оцінної діяльності передана саморегульованим організаціям оцінювачів і їхній Національній раді. У вересні цього року в порушення закону Минекономразвития Росії опублікувало власні федеральні стандарти оцінної діяльності (накази Мерта №254, 255 і 256 від 20.07.2007). Тепер дане порушення закону проект покриває постфактум: «Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки, що вилучає, ринкової вартості прав користування, володіння й оренди земельної ділянки, що вилучає, здійснюється у відповідності зі стандартами оцінки, затверджуваними федеральним органом виконавчої влади уповноваженим у сфері регулювання оцінної діяльності» (новий п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

Базові поняття оцінки в «стандартах» Мерта суперечать поняттям, установленим у законі. Замість ясного «законного» визначення оцінки (ст. 3 Закону про оцінну діяльність) оцінка визначена як грошова сума, пропонована, запитувана або сплачена за об'єкт оцінки учасниками зробленої або планованої угоди (п. 4 ФСО № 1), що стосовно до оцінки при вилученні «легалізує» будь-яку мізерну оцінку, що нав'язує адміністрацією

В «стандартах» Мерта не говориться про оцінку збитку від резервування. Тим часом відповідно до Федерального закону від 10.05.2007 № 69-ФЗ «Про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації в частині встановлення порядку резервування земельних ділянок для державних або муніципальних потреб» адміністрації надані найширші повноваження по резервуванню. Немає норм про оцінку збитку від резервування ні в названому Законі, ні в новому проекті. За Законом № 69-ФЗ раніше уведене резервування оголошене законним, що робить безглуздим судову протидію навіть явним порушенням

Чиновники аж до 2010 року одержали право резервувати на сім років земельні ділянки без правових процедур Грк РФ. Після закінчення строку резервування вони можуть відмовитися від викупу й не будуть нести фінансової відповідальності за заподіяний збиток. Одне лише оголошення про резервування ділянки означає майже повне знищення прав на рівноцінне відшкодування вартості нерухомості

Схоже, що резервування-вилучення цілеспрямовано перетворюється владою в інструмент адміністративної диктатури

Власник права адміністративної земельної оренди на строк більше п'яти років має деякі додаткові гарантії, зокрема дострокове розірвання договору можливо тільки на підставі рішення суду. Гарантія перекреслюється нормою проекту про те, що інший порядок розірвання договору оренди земельної ділянки, що перебуває в державній і муніципальній власності, може бути встановлений федеральними законами (нова редакція п.9 ст. 22 ЗК РФ). «Інший порядок» установлений проектом у Сочинському національному парку. Але всі інші орендарі в країні виявляються в підвішеному положенні. Їхнього права можуть бути урізані в будь-який момент; відстежити у величезній кількості проектів зміни, що ущемляють права орендарів, буде неможливо.

З'являється в проекті необґрунтована дискримінація осіб, що орендує ділянки в приватних власників: їхнього права припиняються одночасно з вилученням. Який строк оренди треба закладати в оцінку ринкової вартості оренди ділянки й нерухомості на ньому? Якщо буквально додержуватися проекту, то ціни в припинених прав просто немає. «Законної» може стати будь-яка оцінка - від ринкової ціни до нуля

Проект руйнує систему реєстрації прав на нерухомість у країні. Виключається норма Житлового кодексу про госрегистрации в ЕГРП всіх рішень про вилучення житлового приміщення, чим порушується принцип публічності записів про права на нерухомість, підривається довіра до госреестру, буквально узаконюється шахрайство. Наприклад, користуючись відсутністю оцінки в ЕГРП, можна буде підлягаючому вилученню квартиру продати як нічим не обтяжену

Установлено, що в деяких випадках, установлених федеральними законами, можуть передаватися земельні ділянки в безоплатне термінове користування (новий подп. 5 п. 1 ст.24 ЗК РФ). Дана норма, продовжуючи «релігійно^-інвалідну» приватизацію, відкриває широкі можливості для безкоштовної роздачі земель окремим категоріям осіб. Цікаво, що з «олімпійським» сюжетом вона ніяк не зв'язана. Помітити серед безлічі законів Держдуми норми про корупційну й несправедливу безкоштовну роздачу ділянок буде дуже складно.

Автор - експерт партії "Яблуко"