У суперечці про визнання права власності тільки суд може зробити всебічне й остаточне підтвердження наявності або відсутності спірного права на стороні власника. Сьогодні, коли власність має виняткове значення для цивільно-правового обороту, практичні висновки, зроблені в Огляді практики розгляди споровши про визнання права власності, затвердженому протоколом Президії Арбітражного суду Челябінської області від 13.06.2007 № 9, становлять інтерес для широкого кола читачів.

Відкрите акціонерне товариство, створене в 2001 році в результаті реорганізації ЗАТ у формі виділення, придбало як внесок у статутний капітал нерухоме майно ЗАТ - теплотрасу.

В 2004 році ЗАТ припинило свою діяльність у зв'язку з ліквідацією.

В 2005 році суспільство звернулося у федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області госрегистрации прав на нерухоме майно й угод з ним для проведення госрегистрации права власності на нерухоме майно. Однак суспільству було відмовлено на наступній підставі: оскільки в порушення ст.131 ГК РФ право власності попереднім власником майна (ЗАТ) зареєстровано не було, суспільство право власності на це майно придбати не може.

Не погодившись із даною відмовою, суспільство звернулося в арбітражний суд до органа, що реєструє, з вимогою про визнання права власності на вищевказаний об'єкт нерухомого майна.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги були задоволені. Суд виходив з того, що через ліквідацію ЗАТ у суспільства як у правонаступника була відсутня інша можливість проведення державної реєстрації переходу права. Право власності було визнано відповідно до п. 2 ст. 218 ГК РФ, відповідно до якого у випадку реорганізації юрлица право власності на приналежне йому майно переходить до юрлицам - правонаступників реорганізованого юрлица. При цьому згідно п. 1 ст. 6 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно й угод з ним» права на нерухоме майно, що виникли до моменту набрання чинності дійсним Законом, зізнаються юридично дійсними при відсутності госрегистрации, уведеної Законом.

Апеляційною інстанцією рішення скасоване. У позові відмовлено по наступних підставах: суспільство не заперечило відмову в госрегистрации об'єкта нерухомого майна, а звернулося до органа, що реєструє, з позовом про визнання права власності. Дані позовні вимоги задоволенню не підлягають, оскільки шляхом визнання права може бути здійснений захист уже виниклого права, що існує, але оспариваемого іншою особою.

орган, Що Реєструє, не заперечував право суспільства на об'єкт нерухомості. Не представлено доказів того, що орган, що реєструє, порушує права й законні інтереси суспільства при здійсненні правомочий власника спірного об'єкта.

Суд касаційної інстанції залишив постанову апеляційної інстанції без зміни, указавши, що суспільством вибраний невірний спосіб правового захисту (ст. 12 ГК РФ).

Відкрите акціонерне товариство звернулося в арбітражний суд з позовом до ТОВ «ДО» і підприємця Х., (треті особи: орган, що реєструє, Територіальне керування Федерального агентства по керуванню федеральним майном по Челябінській області) про визнання за позивачем права власності на підземну насосну станцію з артскважиной, тому що зазначені об'єкти отримані підприємцем Х. по неукладеному договору, незаконно перебувають у володінні ТОВ «ДО».

Рішенням суду в задоволенні вимог про визнання права власності відмовлено по наступних підставах. Суспільство утворене в результаті приватизації державного підприємства.

Відповідно до п. 12 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25.02.98 № 8 «Про деякі питання практики дозволу споровши, пов'язаних із захистом права власності й інших речових прав» акціонерне товариство, створене в результаті перетворення державного (муніципального) підприємства в порядку, передбаченому законодавством про приватизацію, з моменту державної реєстрації стає власником майна, включеного в статутний капітал акціонерного суспільства виходячи із плану приватизації.

Відповідно до додатка № 1 до плану приватизації суспільства до складу приватизованого майна ввійшли три підземні насосні станції шпари й артскважини, у тому числі заперечують объекти, що, нерухомого майна.

З моменту реєстрації створеного акціонерного товариства воно придбало право власності на перераховані об'єкти, що не оспаривается відповідачами й підтверджено третьою особою - ТУ ФАУФИ по Челябінській області у відкликанні на позовну заяву.

У судовому засіданні встановлено, що спірною насосною станцією в цей час спільно володіють відповідачі. Своє володіння спірним об'єктом відповідачі вважають законним, оскільки цей об'єкт був придбаний у суспільства відповідачем - підприємцем Х за договором. У той же час суспільство затверджує, що цей об'єкт їм не відчужувався, перехід прав на об'єкт до іншої особи не реєструвався.

Відповідно до п. 1 ст. 551 ГК РФ перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості підлягає госрегистрации. Згідно п. 2 ст. 223 ГК РФ у випадках, коли відчуження майна підлягає госрегистрации, право власності в набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Згідно ст. 2 Закону про реєстрації госрегистрация є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Оскільки перехід права власності на спірні об'єкти не реєструвався, то право власності суспільства на них не вимагає захисту шляхом визнання права (ст. 12 ГК РФ).

Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося в арбітражний суд з позовом про визнання права на проведення перепланування в нежитлових приміщеннях до адміністрації району. Третіми особами в судовому розгляді були: ТОВ «А», ТОВ «П», підприємець П., обласне державне унітарне підприємство «Обласний центр технічної інвентаризації» по Челябінській області (орган технічної інвентаризації).

Як треба з матеріалів справи, суспільство здійснило будівництво 16-поверхового житлового будинку із встроенно-пристроенними приміщеннями суспільного призначення за договором про участь на паях у будівництві. Об'єкт прийнятий по акті державної приймальної комісії. Треті особи відповідно до договорів про участь на паях в інвестуванні є пайовиками в будівництві будинку.

На третьому поверсі будинку було зроблене перепланування: зведені некапітальні перегородки, перенесені існуючі перегородки. Дані зміни перешкоджали госрегистрации права власності на зазначені приміщення, у зв'язку із чим суспільство звернулося в арбітражний суд.

Відмовляючи в задоволенні позову про визнання права на проведення перепланування в зазначених нежитлових приміщеннях, суди першої й апеляційної інстанцій прийшли до висновку про те, що суспільством вибраний неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки між сторонами спор про право відсутній.

Згідно ст. 12 ГК РФ захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання права. У силу ст. 4 АПК РФ зацікавлена особа вправі звернутися в арбітражний суд за захистом своїх порушених або прав, що заперечують, і законних інтересів у порядку, установленому дійсним Кодексом.

Позов пред'явлений до неналежного відповідача, оскільки адміністрацією району право позивача на проведення перепланування не оспаривается. Крім того, суспільство не вказало, які саме його права й законних інтересів порушені або оспариваются адміністрацією району, не представило доказів порушення своїх прав.

Суд касаційної інстанції погодився з висновками судових інстанцій, указавши, що такий спосіб захисту цивільних прав, як визнання права на перепланування, ні ст. 12 ГК РФ, ні іншими нормами чинного законодавства не передбачений.

Відкрите акціонерне товариство звернулося в арбітражний суд з позовом до адміністрації міста про визнання права власності на нерухоме майно в силу приобретательной давнини.

Рішенням суду першої інстанції в задоволенні вимог відмовлено по наступних підставах. У силу ч. 4 ст. 234 ГК РФ плин строку приобретательной давнини відносно речей, що перебувають в особи, з володіння якого вони могли бути витребувані у відповідності зі ст. 301 і 305 ГК РФ, починається не раніше витікання строку позовної давності по відповідних вимогах.

Відповідно до ГК РСФСР 1964 р. на вимоги держави про повернення державного майна із чужого незаконного володіння позовна давність не поширювалося, тобто плин строку позовної давності може обчислюватися не раніше 01.07.90, коли із прийняттям Закону «Про власність у РСФСР» зазначені положення були скасовані й на вимоги держави про повернення державного майна стали поширюватися загальні норми позовної давності.

Річний строк позовної давності, установлений ст. 78 ГК РСФСР (1964 року) для позовів організацій друг до друга, застосовується після введення в чинність Закону СРСР «Про власність у СРСР» (01.07.90) до вимог про повернення державного майна з незаконного володіння кооперативних і інших громадських організацій.

Оскільки строк позовної давності по вимогах держави минув 01.07.91, можливість вимагати визнання права власності на спірний об'єкт нерухомого майна по приобретательной давнини в суспільства наступає не раніше 01.07.2006. На момент звернення до суду строк приобретательной давнини не минув, у зв'язку із чим у задоволенні позовних вимог відмовлено. Суд касаційної інстанції залишив судовий акт без зміни.

Підприємець К. звернувся в арбітражний суд з позовом до адміністрації міста про визнання права власності на самовільну будівлю - нежитловий будинок. Рішенням суду першої інстанції в задоволенні позову відмовлено. Постановою апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції залишено без зміни.

При розгляді суперечки судами встановлено, що постановою глави міста підприємцеві К. наданий у тимчасове користування строком на 2 роки на підставі договору оренди земельна ділянка для експлуатації тимчасового некапітального магазина з урахуванням проектування й будівництва пункту громадського харчування.

Здійснивши реконструкцію павільйону й будівництво пристроя до нього на зазначеній земельній ділянці без одержання необхідних погоджень і думаючи, що зазначений об'єкт являє собою самовільну будівлю, підприємець К. звернувся в суд з позовом про визнання права власності на самовільну будівлю. Суди першої й апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову на наступній підставі.

Згідно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовільною будівлею є житловий будинок, інша будова, спорудження або інше нерухоме майно, створена на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, установленому законом і іншими правовими актами, або без одержання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

З огляду на, що на земельній ділянці, наданій під будівництво тимчасового некапітального магазина, підприємцем К. без оформлення необхідної для цього дозвільної документації зведений об'єкт, що відповідає ознакам нерухомого майна (ст. 130 ГК РФ), суди, керуючись ст. 3 Федерального закону від 17.11.95 № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність у Російській Федерації» і ст. 222 ГК РФ, визнали даний об'єкт нерухомого майна самовільною будівлею.

Згідно ст. 222 ГК РФ (у редакції, що діяла на момент зведення спірного об'єкта) право власності на самовільну будівлю може бути визнано судом за особою, що здійснила будівлю на не приналежному йому земельній ділянці, за умови, що дана земельна ділянка буде у встановленому порядку наданий цій особі під зведену будівлю.

Відповідно до роз'яснень, що втримуються в п. 34 спільної Постанови Пленуму ВР РФ і ВАС РФ № 6/8 «Про деякі питання, пов'язаних із застосуванням частини 1 ГК РФ», право власності на самовільну будівлю може бути визнане за особою, якій у встановленому порядку буде надана земельна ділянка.

Доказу надання підприємцеві К. земельної ділянки під зазначену будівлю або можливості його надання в майбутньому в порядку, установленому ст. 28-32 ЗК РФ, на момент розгляду справи в суді представлені не були. Постанови глави міста про надання підприємцеві К. земельної ділянки для експлуатації тимчасового некапітального магазина й договір оренди землі на момент розгляду справи в суді втратили свою дію.

На підставі викладеного можна зробити висновок, що підстави для визнання права власності підприємця К. на самовільну будівлю відсутні, оскільки об'єкт створений на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей. Суд касаційної інстанції визнав висновки судів першої й апеляційної інстанцій правомірними.

Закрите акціонерне товариство звернулося в арбітражний суд з позовом до адміністрації міста про визнання права власності на самовільні будівлі - асфальтовані площадки.

Задовольняючи заявлені вимоги, суди першої й апеляційної інстанцій виходили з того, що асфальтобетонні площадки є самовільними будівлями, тому що зведені без одержання дозволу на будівництво об'єктів. Разом з тим земельна ділянка належить позивачеві на праві постійного користування, на об'єкти видані технічні паспорти, є необхідні висновки про відповідність об'єктів будівельній і іншій вимогам, вони не створюють загрозу життю й здоров'ю громадян, будівництво велося позивачем за рахунок власних коштів. Відхиляючи довід адміністрації міста про те, що асфальтобетонні площадки не є об'єктами нерухомості, суд апеляційної інстанції, посилаючись на положення ст. 130 ГК РФ, указав на міцний зв'язок асфальтобетонних площадок із земельною ділянкою, на якому вони перебувають.

Суд касаційної інстанції скасував прийняті в справі судові акти й передав справу на новий розгляд виходячи з наступні. Згідно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовільною будівлею є житловий будинок, інша будова, спорудження або інше нерухоме майно, створена на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, установленому законом і іншими правовими актами, або створене без одержання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Право власності на самовільну будівлю може бути визнано судом за особою, у власності, довічному наслідуваному володінні, постійному (безстроковому) користуванні якого перебуває земельна ділянка, де здійснена будівля (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

У силу п. 1 ст. 130 ГК РФ до нерухомого майна ставляться земельні ділянки, ділянки надр і все те, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без нерозмірного збитку їхньому призначенню неможливо.

За змістом даної норми міцний зв'язок із землею є не єдиною ознакою, по якому об'єкт юридично може бути віднесений до нерухомості. Питання про те, чи є конкретне майно нерухомим, повинен вирішуватися з урахуванням призначення майна, а також обставин, пов'язаних з його створенням.

Згідно п. 1, 2 ст. 51 Грк РФ дозвіл видається на будівництво об'єктів капітального будівництва, до яких у силу п. 10 ст. 1 Кодексу ставляться будинки, спорудження, об'єкти, будівництво яких не завершене, за винятком тимчасових будівель, кіосків, навісів і інших подібних будівель.

Таким чином, при рішенні питання про віднесення асфальтобетонних площадок до об'єктів нерухомого майна суду належало більш повно досліджувати дана обставина з обліком всіх наявних у справі доказів, визначити, чи необхідно одержання дозволу на будівництво зазначених об'єктів з обліком їхніх технічних характеристик і цілей їхнього створення.

Наявність технічного паспорта на створені об'єкти саме по собі не є обставиною, що безумовно свідчить про те, що дані об'єкти з урахуванням норм чинного законодавства підпадають під ознаки об'єкта нерухомого майна. Тим часом суди при рішенні цього питання обмежилися ознакою міцності зв'язку об'єктів із земельною ділянкою.

Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося в арбітражний суд з позовом до відкритого акціонерного товариства про визнання права власності на об'єкти нерухомості, придбані на торгах.

Задовольняючи позовні вимоги, суди першої й апеляційної інстанцій виходили з того, що позивач у силу ст. 218 ГК РФ є сумлінним набувачем майна, оскільки придбав право власності на спірні об'єкти нерухомості на підставі угоди, укладеної за результатами торгів у формі відкритого аукціону. Торги недійсними у встановленому законом порядку не визнані. Суди виходили з того, що дії судового пристава-виконавця по накладенню арешту на майно й виставлянню його на торги є правомірними, що підтверджується рішенням, що вступили в законну силу, суду по іншій справі.

Суд касаційної інстанції визнав висновки судів першої й апеляційної інстанцій недостатньо обґрунтованими.

Зокрема, при дозволі суперечки суди не взяли до уваги та обставина, що постановою суду касаційної інстанції скасоване рішення суду, яким було звернене стягнення на приналежному відповідачеві майно й у порядку виконання судового акту виставлено на торги, за результатами проведення яких нерухоме майно було продано позивачеві. При новому розгляді в задоволенні вимог про обіг стягнення на майно боржника (відповідача) відмовлено.

Відповідно до п. 2 ст. 218 ГК РФ право власності на майно, що має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу або іншої угоди про відчуження даного майна.

Згідно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол про результати торгів має силу договору. У відповідності зі ст. 166, 167 ГК РФ угода є недійсною по встановленим Кодексом підставам з моменту її здійснення й не тягне юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю.

Відповідно до правової позиції ВАС РФ, викладеної в Інформаційному листі від 22.12.2005 № 101 «Огляд практики дозволу арбітражними судами справ, пов'язаних з визнанням недійсними публічних торгів, проведених у рамках виконавчого виробництва», угода, укладена за результатами торгів, може бути визнана судом недійсної відповідно до загальних норм ГК РФ про недійсність угод. При цьому неважливо, чи є підстави для визнання недійсними самих торгів.

Крім того, як указав Пленум ВАС РФ у Постанові від 25.02.98 № 8 «Про деякі питання практики дозволу споровши, пов'язаних із захистом права власності й інших речових прав», суд вправі дати оцінку угоді, на якій заснований титул власника, незалежно від того, чи пред'являлися вимоги про визнання її недійсної.

Виходячи з положень даних норм права, а також ст. 302 ГК РФ правомірність дій судового пристава-виконавця по накладенню арешту на майно й виставлянню його на торги, законність проведення самих торгів і сумлінність набувача не надають позначеній угоді юридичну чинність.

Без дослідження ув'язненого за результатами торгів договору на предмет відповідності його загальним нормам ГК РФ висновок арбітражних судів про те, що позивач є власником спірного майна, недостатньо обґрунтований.

З повним текстом Огляду можна ознайомитися на сайті ВАС РФ: www.arbitr.ru