Сьогодні часто зустрічається така ситуація: підприємство перебуває в приватної власності, а земля, на якої воно розташовано, - в державної. Це відбулося через те, що в початку 90-х років, в момент приватизації держпідприємств питання права власності на землю не був урегульований

Ольга Чайкіна

Земельний кодекс РФ, який вступив в силу 29 жовтня 2001 року, надає підприємствам право вибору - приватизувати землю або взяти її в оренду. При цьому вибір в користь одного з способів Вам необхідно зробити до 1 січня 2008 року. Це зазначено в пункті 2статті 3 Федеральні закони «ПРО введення в дія Земельного кодексу РФ» (від 25.10.2001 № 137-ФЗ). Відзначимо, що даний строк законодавці переносили вже двічі, тому, можливо, 1 січня 2008 року знову не буде остаточною датою. Наприклад, по даним Уряду РФ, до теперішнього часу кількість переоформлених земельних ділянок, що належать юридичним особам, становить менш 25 відсотків від загального числа ділянок, які повинні бути переоформлені

У статті я розгляну, як викупити земельна ділянка, що перебуває під об'єктами нерухомості Вашої компанії

Хто має право на викуп земельної ділянки

Викуп землі можливий, якщо виконані дві умови:

• Підприємство повинне мати в власності будинку й спорудження, що перебувають на цій землі (ст. 36 Земельного кодексу РФ).
• Земельна ділянка повинен був бути наданий Вашому підприємству на праві постійного (безстрокового) користування або на праві оренди до вступу в силу Земельного кодексу РФ, те є до 29 жовтня 2001 року. Якщо же договір оренди земельної ділянки укладений після цієї дати, в відповідності з сформованою судовою практикою вважається, що Ви втратили право викупу земельної ділянки

Право підприємства на викуп землі під нерухомістю є винятковим. Це означає, що якщо нерухомість належить Вашій фірмі, те ніхто іншої приватизувати земельну ділянку під нею не може. Підприємству - власникові будинків, споруджень також належить право вибору між викупом і орендою землі

Ваша компанія може зштовхнутися з такою проблемою: на земельній ділянці передбачена будівництво іншого об'єкта (в відповідності з генеральним планом розвитку міста або іншого населеного пункту). Якщо генеральний план затверджений до подачі Вашим підприємством заяви про приватизації, така ділянка приватизувати не вийде. Не підлягають приватизації й ділянки загального користування. Але якщо Вам належить законно зведений комерційний об'єкт, що перебуває на такій ділянці, те з моменту забудови ділянка не уважається землею загального користування й може бути приватизований. На це зазначено в статті 262 Цивільного кодексу РФ.

Якщо Ви вирішили купити ділянку, Ваш юрист повинен з'ясувати:

• який виконавчий орган державної влади (місцевого самоврядування) виступає продавцем земельної ділянки;
• які границі земельної ділянки, що підлягає викупу, є чи на ньому будинку й приміщення, що належать декільком власникам.

Як визначити, кому належить земля Питання, що потрібно дозволити Вашим юристам: в чиєї власності перебуває земля -федеральної, регіональної або муніципальної? Від цього залежить, хто буде виступати продавцем ділянки.Якщо приналежний Вам об'єкт нерухомості раніше перебував в федеральної власності, це означає, що зараз земельна ділянка перебуває в власності РФ. Земля під об'єктами, що належали регіонам, буде власністю останніх, ділянки під муніципальними об'єктами - муніципальною власністю. Земля під іншими об'єктами нерухомості, що перебувають в частнойсобственности, зізнається нерозмежованої, розпорядження нею осущест-вляют муніципальні органи. Однак регіональні влади можуть забрати в органів місцевого самоврядування право розпорядження нерозмежованими ділянками

Як визначити розмір і границі земельної ділянки Границі й размеривикупаемого земельної ділянки визначаються з обліком фактично використовуваної площі (п. 7 ст. 36 Земельного кодексу). Однак, до жалю, не всі проблеми вирішені. Так, в більшості регіонів Росії не прийняті містобудівні регламенти. В цьому випадку багато чого при визначенні границь ділянки буде залежати від місцевих чиновників

Граничні розміри земельних ділянок установлюються в відповідності з затвердженими на регіональному рівні нормами відводу земель для конкретних видів діяльності, а також правилами землекористування й забудови, землевпорядної, містобудівної й проектної документацією (п. 3 ст. 33 Земельні кодекси РФ). Тому площа земельної ділянки, що Вам нададуть в підсумку, може виявитися менше тієї, котру Ви планували одержати

На земельній ділянці, певній згідно даним кадастрового обліку як єдина територія, закріплена за однією особою, можуть перебувати об'єкти нерухомості, що належать різним власникам. Іншими словами, якщо Вам належить лише частина будинку, те приватизувати земельна ділянка Ви можете тільки разом з іншими власниками в загальну часткову власність. Якщо деякі приміщення будинку належать державі (муніципалітету) і закріплені за унітарними підприємствами на праві господарського ведення, приватизувати земельну ділянку під таким будинком неможливо. В даному випадку Ви можете лише укласти договір оренди такої ділянки (ч. 3 ст. 36 Земельні кодекси РФ).

Для того щоб приватизувати землю, Вашим юристам потрібно зробити наступне:

Автор - заступник директори. Юридична фірма «Кодекс», Краснодар.