Придбання у власність окремих частин будинку (нежитлових приміщень) - явище досить розповсюджене. Однак легковажне відношення нового власника до питань майбутнього енергопостачання придбаних їм приміщень може поставити можливість їхньої нормальної експлуатації під сумнів

ГРИГОР'ЄВ ДМИТРО

На даний момент відсутній закон або інший нормативно-правовий акт, що встановлює критерії, по яких можна визначити, чи може те або інше нежитлове приміщення вважатися не тільки самостійним об'єктом права, але й самостійним об'єктом з погляду технічних, санітарних і інших норм і правил, можливості самостійної експлуатації. Норми ГК РФ про неподільні речі, складні речі, про головну річ і приналежність не можуть бути застосовані як критерії можливості повноцінної (самостійної, незалежної) експлуатації нежитлових приміщень, тому що самі нежитлові приміщення є самостійним об'єктом права. Одна нежитлова кімната в будинку може бути виділена й стати самостійним об'єктом права. Інше законом не заборонене

У результаті придбання нежитлових приміщень може виникнути така ситуація, що придбаний об'єкт буде настільки «дефектним» у плані самостійності, що втратить свою цінність, або будуть потрібні значні вкладення для його нормальної експлуатації

Основна небезпека полягає в тому, що нежитлові приміщення можуть не мати або згодом втратитися енергоресурсів. Труби теплопостачання, водопровід і каналізація, електропроводка усередині нежитлових приміщень залишаться, тому що до них застосовуються норми про головну річ і приналежність (ст.135 ГК РФ). Підводити до нежитлових приміщень окрему теплотрасу, водопровідну лінію або електрокабель у ряді випадків сполучено з більшими витратами, а іноді й неможливо виходячи з конкретних умов розташування об'єкта, наявності потужностей, розміщення інших комунікацій і систем міського господарства

Як правило, трансформатори, бойлерні й т.п. належать первісному власникові нерухомості, а покупець нежитлових приміщень ніяких прав на комунальні системи не здобуває. Ніщо не заважає продавцеві нерухомості припинити подачу електрики, тепла й води у відчужені нежитлові приміщення. У результаті в покупця нежитлових приміщень виникають серйозні проблеми з нормальною експлуатацією свого об'єкта

Звичайно постраждала сторона звертається в суд з вимогою усунути перешкоди в користуванні нежитловими приміщеннями в порядку ст. 304 ГК РФ. Позивачі мотивують свої вимоги тим, що або сусіди по нежитловому будинку, або особи, що продали їм нежитлові приміщення, не надають їм можливості одержувати енергопостачання, що вони можуть одержувати тільки через них, тому що передача енергоресурсів має послідовну схему підключення на даному об'єкті

У подібних випадках суди повинні відмовляти в задоволенні таких позовів (негаторних), тому що, по-перше, придбати у власність нежитлові приміщення, позивачі не здобувають ніяких прав по користуванню енергоресурсами і їхнього права відносно нерухомості нічим не порушені, а по-друге, негаторним позовом позивачі фактично вимагають спонукати відповідачів укласти з ними договори на надання енергопостачання, що в силу ст. 421 ГК РФ незаконно.

Позивачі чомусь не замислюються про те, що, ставши власниками нерухомості, вони самі тепер несуть тягар її змісту, що інші особи не зобов'язані робити їм комунальні послуги й що спонука до укладання договору не допускається (ст. 421 ГК РФ).

Одним з виходів із цього положення може бути внесення доповнень у Федеральний закон від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно й угод з ним». Нові норми повинні передбачати обов'язок надавати у ФРС при реєстрації прав на нежитлові приміщення технічний або інший висновок про можливості експлуатації даного об'єкта відповідно до його призначення з урахуванням забезпеченості його енергоресурсами, або про наявність можливості приєднання комунальних систем. Такий підхід у принципі припинив би порочну практику купівлі-продажу нежитлових приміщень, не забезпечених енергоресурсами

Іншим способом забезпечити нежитлові приміщення енергоресурсами може бути внесення в договір купівлі-продажу або інший договір положень, що регулюють ці питання, а також висновок окремого договору про надання комунальних послуг як з абонентом або як ссубабонентом.