Полсвета плаче - полсвета скакає, говорить стародавня приказка. Нехитре це спостереження повністю описує происходящее на російському іпотечному ринку. Проблеми з фондированием, тобто з ресурсами для подальшого розвитку іпотечного бізнесу, для підтримки набраних темпів видачі кредитів розділили операторів російської іпотеки на два приблизно рівних табори: тих, хто змушений привселюдно або негласно скорочувати своя присутність на іпотечному ринку, підвищувати ставки по кредитах, відмовляти у видачі грошей уже схваленим клієнтам, - і тих, хто ширше відкриває ворота для «відкинутих» позичальників, уживає якісь маркетингові зусилля для збільшення привабливості своїх іпотечних продуктів і в цілому для нарощування портфеля.

Властиво, з погляду негативного інформаційного тла в цьому серпні найбільше постраждав Москоммерцбанк. Він єдиний чесно зізнався, що трохи скорегував свою ризикову політику на іпотечному ринку: вустами голови правління Олексія Годованца банк пояснив ринку, що підвищення ставки на 0,5-1% для позичальників, які не можуть підтвердити свій дохід, - це не критично, і як тільки фінансові ринки заспокояться, банк повернеться до колишньої процентної політики; що збільшення строків вивчення великих угод на суму більше півмільйона доларів - це відповідальний підхід. І що в цілому це не привело до зниження обсягів іпотечного кредитування в Москоммерцбанке.

Банк «Юниаструм», що також став мішенню інформаційної атаки, оголосив, що збільшення строків розгляду іпотечних заявок пов'язане із впровадженням нового програмного забезпечення. Тобто ринкових причин для затримок у видачі кредитів немає - є тільки технічні.

«Росіянин Стандарт» буквально перед виходом номера став героєм публікацій у ЗМІ, де говорилося про заморожування іпотеки до 1 жовтня. У прес-службі банку «БО» пояснили, що іпотека взагалі пропонується банком у тестовому режимі. В «Російського Стандарту» поки й портфеля іпотечного немає.

Наш російський «криза» не має нічого загального із кризою «поганого» позичальника, поганого портфеля, що осяг американців.

Ситуація складається унікальна й з погляду «кризової» складової, і сугубо ринкової. Наш російський «криза», що осягла окремих гравців іпотечного ринку, не має нічого загального із кризою «поганого» позичальника, поганого портфеля, що осяг американців. Позичальники в Росії розплачуються, довіра гравців ринку друг до друга на колишньому рівні. І про цьому неодноразово говорили експерти різних рівнів протягом усього серпня-вересня. Просто в ряду банків, що розвивають іпотеку на свій страх і ризик, по своїх власних стандартах, без солідної фінансової бази в особі багатої материнської структури, гарантованого іноземного фондирования, виявився дефіцит ресурсів. Можливо, навіть не реальний, а прогнозований, оскільки західні фінансові ринки захлопнулися для будь-яких угод, в описі яких з'являється слово «іпотека».

Імущому так додасться, у незаможного так оніміє

Для банків, які не випробовують дефіциту ресурсів, проблеми ринку стали несподіваним подарунком - на російському ринку в силу низьких доходів населення й «сірих» зарплатних схем за гарного позичальника вже починалася нежартівлива конкуренція. А отут цілий шар операторів вибуває із гри!

И «богатие» іпотечні банки стали кувати залізо, не відходячи від каси. Один за іншим посипалися прес-релізи, якими банки сигналізували: у нас усе в порядку, ми готові прийняти всіх клієнтів на кращих умовах, особливо позичальників, схвалених іншими банками. Слідом за ними пішли повідомлення про стрімке зростання обсягів іпотечного кредитування в серпні. Тобто перетікання клієнтів все-таки відбувся.

Зокрема, банк «КИТ Финанс» повідомив ринку, що кількість кредитів, виданих у серпні, наблизилося до 2 тис. штук, у той час як у липні був видано 1,6 тис. «Зараз ринок іпотеки міняється. Ці зміни для «КИТ Финанс» означають постійний ріст обсягів заявок на кредити й обсягів видачі, - говорить Настасія Фролова, що управляє директор інвестиційного банку «КИТ Финанс». - Щодня зараз приносить нам з усією Росії більше 200 заявок. І цей потік тільки росте. Зі своєї сторони ми готові задовольнити цей попит і видавати більше. Якщо в середині року «КИТ Финанс» видавав приблизно по 60 кредитів у день, те, приміром, учора (30 серпня. - Прим. «БО») ми видали вже 95 іпотечних кредитів».

Коло активних іпотечних гравців наочно обкресленийі: іноземці й «частно-государственние» російські структури. Втім, і великі приватні банки теж повні оптимізму.

Банки-лідери вступили в гонку швидкості й кращих умов для «відкинутих» клієнтів. Міський іпотечний банк обіцяє розгляд заявки й оформлення угоди «буквально за 1 день», Національна іпотечна компанія, що реалізує програми Національного резервного банку, поставила планку на рівні 8 годин, а «Дельтакредит» взагалі заявив, що скорочує процедуру розгляду заявки й ухвалення рішення про видачу іпотечного кредиту до 3 годин. «Бачачи, що відбувається сьогодні на ринку, ми не можемо спокійно сидіти й дивитися, як у людей зриваються плани по покупці довгоочікуваної квартири. Тому приймемо всіх, у кого виникли труднощі з одержанням кредиту в інших банках», - пообіцяв Ігор Кузин, голова правління «Дельтакредит».

Серед тих, хто заявив про свою готовність розвивати іпотечний бізнес без оглядки на кризові явища, не тільки лідери ринку, але й новачки на ринку іпотеки, в основному іноземці. Про поліпшення умов, відновленні продуктів або просто про продовження роботи в нормальному режимі заявили Джии Ваб Банк і «Хоум Кредит».

Коло активних гравців ринку, таким чином, наочно обкресленийі: іноземці й «частно-государственние» російські структури. Втім, і великі приватні банки теж спостерігають приплив клієнтів і повні оптимізму. Як повідомив «БО» керівник блоку «Іпотечне кредитування» Альфа-Банку Ілля Зибарев, «в останні дні число клієнтів в іпотечному центрі Альфа-Банку значно збільшилося. Ми розуміємо, що зараз багато хто зіштовхуються із проблемами при одержанні позик у невеликих банках, тому нагадуємо, що Банк готовий видавати іпотечні кредити. Криза ліквідності, що зараз вибухнув у світі, не відбився на нашій роботі, ми робимо все необхідне для залучення нових позичальників і партнерів».

Під чужим прапором

Вітаючи позитивний настрой і активність лідерів ринку, проте, варто задатися питанням: як позначаться серпневі й вересневі події на подальшому розвитку ринку? Які рефлекси сформує в банків другого ешелону зненацька, що погіршилася кон'юнктура, ринку? Яку соломку вони собі постелють і як буде виглядати ринок в особах - адже не можуть же десять або навіть двадцять успішних банків закрити потреби російського клієнта в іпотеці?

На початку вересня, зустрічаючись у Сіднеї з австралійськими бізнесменами, Президент РФ Володимир Путін пообіцяв державну допомогу російським фінансовим інститутам у тому випадку, якщо в них виникнуть проблеми з ліквідністю. Втім, Банк Росії ще до обіцянки підтримки від першої особи держави оперативно відреагував на ресурсні проблеми вітчизняної банківської системи. Поряд із центробанками інших країн, він здійснив серйозні фінансові уливання. За словами першого заступника голови ЦБ РФ Олексія Улюкаева, щоденний обсяг рефінансування банківської системи в серпні склав 200-300 млрд рублів. Такі ж показники на жовтень-листопад А. Улюкаев спрогнозував на рівні 300-400 млрд рублів щодня.

Дворівнева система іпотеки в Росії так чи інакше початку розвиватися на державних грошах (державні агентства АИЖК, «Совфинтрейд», нині Гпб-ипотека, проект Газпромбанка). Потім з'явився перший приватний досвід банку «Дельтакредит». Тепер про намір скуповувати портфелі заявив і ВТБ 24. У цей час ВТБ 24 здобуває заставні по іпотечних кредитах і позикам, наданим по стандартах АИЖК, хоча декларує готовність розглянути й портфелі, сформовані за іншими стандартами. До кінця року ВТБ 24 планує запуск принципово нової програми, метою якої є рефінансування іпотечних кредитів, наданих банками по стандартах іпотечного кредитування самого ВТБ 24. Це означає, що в розпорядженні партнерів ВТБ 24 виявиться вся його продуктова іпотечна лінійка, а також правила надання іпотечних кредитів, використовувані самим банком ВТБ 24. У самому кінці серпня про досить жвавий старт ще однієї системи стандартів «Російська іпотека» заявив Російський іпотечний банк, проект Собинбанка.

Простим підрахунком одержуємо, що число кредитних (і некредитних) організацій, що видають іпотечні кредити по «чужим» стандартах, приблизно дорівнює трьом сотням. По даним Ігоря Кузина («Дельтакредит»), у Росії на сучасний момент діють близько 600 гравців іпотечного ринку, з них 200 у Москві й 400 - у регіонах. Виходить, що кількість «стандартизованих» мережних іпотечних операторів і «автономних» приблизно однаково. Виходячи з логіки розвитку ринку банки, які в стані генерувати іпотечні стандарти, і банки, встроившиеся в різні системи стандартів, залишаться на ринку. Що буде з іншими?

Дарвін говорить: пристосовуйся або йди

Найбільш повна відповідь на поставлене питання дав керівник проекту IFC «Розвиток первинного ринку іпотечного кредитування в Росії» Андрій Мілютін. З його погляду, ми спостерігаємо нормальний ринковий процес. Доступність грошей іноді менше, іноді більше. В 2004 році гроші були досить дорогими, останні два роки - дешевими, а зараз знову подорожчали. Банки із кращою кредитною якістю, банки з іноземним капіталом або великі російські кредитні організації відчувають зміни, що наступили, менш гостро. А бізнес дрібних і середніх банків завжди реагував на погіршення кон'юнктури хворобливіше.

«Внаслідок того, що для деяких банків пасиви (запозичення) стали дорожче, вони, можливо, будуть міняти свої плани по виробництву активів. Іпотечне кредитування поряд з іншими видами бізнесу може потрапити в число активів, від яких банки вирішать відмовитися», - резюмує експерт IFC.

На думку А. Мілютіна, сьогоднішня криза найбільше жорстко б'є по кхтось «середньому шару», по тій моделі, що уже, може бути, відживає своє - по моделі універсального банку, невеликого, регіонально не диверсифицированного, що досить повільно накопичує портфель, має невисокий кредитний рейтинг. «Майбутнє портфелів таких банків я вважаю мрячним, - міркує А. Мілютін. - Тримати більші портфелі вони не в змозі в силу нормативних вимог. Таки портфелі в режимі разових угод можна, але робити це систематично вигідніше. Виходити за фондированием на зовнішні ринки, проводити секьюритизацию для таких банків теж складно, оскільки немає досвіду подібних угод, немає достатнього кредитного рейтингу, та й просто дорого».

Якщо на місцях, у регіонах хтось уміє працювати з позичальником на етапі видачі й обслуговування кредиту, то має сенс профінансувати цю спеціалізацію.

Процес стандартизації ринку останні рік-півтора йшов досить активно, і дуже добре, якщо проблеми фондирования стануть додатковим стимулом для вбудовування банків-операторів у якісь ланцюжки, затверджує експерт. Модель, що припускає видачу стандартизованих кредитів, єдина масштабована. В умовах, коли треба швидко й багато влити грошей у систему, масово видавати кредити на величезних просторах, американська система іпотеки найбільш підходяща. Приватні й державні системи рефінансування стандартизованих кредитів, які сьогодні працюють на російському просторі, показують, що така модель взаємодії й надання фінансування для багатьох, особливо регіональних банків - первинних кредиторів, успішна й дозволяє різним первинним гравцям використати свої сильні сторони. Якщо на місцях, у регіонах хтось уміє працювати з позичальником на етапі видачі й обслуговування кредиту, то має сенс профінансувати цю спеціалізацію. Створювана система більше стійка до криз, чим окремі банки з індивідуальними підходами до фондированию.

Звичайно, з тих 300 невеликих банків, які не примкнули ні до якого стандарту, досить операторів з невеликим іпотечним портфелем на власному втриманні. Вони продають іпотеку «для асортиментів» або піддавшись загальному ажіотажу. Якихось особливих планів на цей ринок вони не будують, тому й особливого дефіциту засобів не відчувають. Але рано або пізно їм теж прийде визначитися.